4k
12 лет назад · 12 фото · 7759 просмотров · 51 комментарий
Почему так дорого??? (12 фото)
Итак почему у нас в России так дорого стоит жильё да и вообще строительство в целом, давайте посчитаем:
- Представьте, что вы заказчик и вам необходимо построить дом, к примеру, за 1 000 000р.
Как в итоге распределится финансовый поток и сколько реально уйдет на строительство...
Обычно для строительства крупных объектов "под ключ" заказчик нанимает ген.подрядчика. Заключаем договор на 1 000 000р. Естественно с этой суммы уплачивается налог 18%, итого у нас остаётся 847 457,63р. Генеральный подрядчик зачастую - это компания в штате которой только Инженерно Технические Работники. Поэтому оставляем 10% на содержание офиса и зарплаты сотрудников и на оставшуюся сумму уже 762 711,86р нанимаем подрядные организации.
Для начала работ нам нужна рабочая документация, поэтому начнём с проекта. Работу проектной организации мы оценим в 20 000р. (на самом деле, в данном расчёте важна не стоимость тех или иных работ, а количество фирм участвующих в строительстве, но об этом чуть позже....).
Естественно нанимаем строительную организацию которая будет строить непосредственно объект продажи т.е дом. Здесь сметная стоимость будет равна 300 000р.
Допустим на инженерные системы (Водопровод, канализация, электроснабжение, тепло .....) мы нанимаем подрядчика и стоимость работ будет равна 200 000р. Хотя чаще на практике здесь участвуют три и более компании.
Завершающим этапом любого крупного строительного объекта является благоустройство территории. Сюда относятся подъездные дороги, газоны, детские площадки. Предположим, что здесь тоже участвует только одна фирма и её смета равна 200 000р.
Однако мы забыли про технический надзор и аудит. Зачастую на крупном объекте это может быть отдельная контора, которая только этим и занимается. Заложим сюда 10 000р.
Мы белые и пушистые и взяток не даём, но всё же..... согласования проектов, штрафы АТИ, форс мажоры, выражение благодарности и т.д. и т.п.. Закинем сюда остаток 32 711,86р и не будем его облагать налогом .
А теперь прикинем налоги:
У нас 5 подрядчиков и каждый платит НДС 18% со сметной стоимости, т.е. с каждой сметы взимается налог. Не буду расписывать калькуляцию наш НДС равен 111 355,93р, добавим сюда НДС выплаченный ген.подрядчиком и получим 263 898,31р.
Так же учтем, что в каждой смете заложены ген.подрядные, это официальные расходы, а не откат, на моей практике суммы встречались от 1,2% до 8% сметной стоимости. Я взял 4% это 24 745,76р.
Так же учтем, что в каждой смете заложены ген.подрядные, это официальные расходы, а не откат, на моей практике суммы встречались от 1,2% до 8% сметной стоимости. Я взял 4% это 24 745,76р.
Грубо прикинем налог на заработную плату всех сотрудников (подрядных организаций) получим итоговую сумму 293 406,10р. Это сумма которая ушла в казну (НДС + 13% ЗП), правда я не стал учитывать ЕСН, пенсионный фонд, НДС с используемых материалов и оборудования слишком уж заморочено получится (кому интересно пусть сами посчитают).
Итак предварительный итог:
Сумма строительства - 1 000 000р.
Налогообложение - 293 406,10р..
Сметная прибыль подрядных организаций (10%) - 59 389,83р
Доход ген.подрядчика - 109 491,53р.
Стоимость работ и материалов - 534 508,47р.
Все остальное откаты, взятки, форсмажоры.
Расчет грубый и фирм взято минимум если сюда добавить ещё фирм (подрядчики нанимают субподрядчиков, субподрядчики суб-субподрядчиков и т.д.), то сборы налогов вырастут, а стоимость строительства снизится. В реальности между заказчиком и непосредственным исполнителем может находиться 3 - 4 промежуточные компании.....
Сумма строительства - 1 000 000р.
Налогообложение - 293 406,10р..
Сметная прибыль подрядных организаций (10%) - 59 389,83р
Доход ген.подрядчика - 109 491,53р.
Стоимость работ и материалов - 534 508,47р.
Все остальное откаты, взятки, форсмажоры.
Расчет грубый и фирм взято минимум если сюда добавить ещё фирм (подрядчики нанимают субподрядчиков, субподрядчики суб-субподрядчиков и т.д.), то сборы налогов вырастут, а стоимость строительства снизится. В реальности между заказчиком и непосредственным исполнителем может находиться 3 - 4 промежуточные компании.....
Выручаю гастарбайтеры иначе не было бы большинства генеральных директоров хорошей жизни с хорошими доходами.
Ну и наконец то итог статьи:
Заказчику (инвестору) надо отбить вложенные деньги, опять же заплатить налоги и остаться в хорошем плюсе т.е минимум 50% к первоначальному миллиону будет накручено и продано обычным потребителям, большинство из которых пойдёт в банк за кредитом.
На фоне всех этих расчётов возврат покупателю НДС при первой покупке квартиры уже не кажется благотворительной акцией государства...........
P.S. В реальности все примерно так и работает и большинство строительных фирм которые бравируют своими успешно сданными проектами не имеют в своём штате рабочих строительных специальностей, их нанимаю под честное слово за копейки и в большинстве случаев их попросту кидают, отсюда и качество строительства......
Заказчику (инвестору) надо отбить вложенные деньги, опять же заплатить налоги и остаться в хорошем плюсе т.е минимум 50% к первоначальному миллиону будет накручено и продано обычным потребителям, большинство из которых пойдёт в банк за кредитом.
На фоне всех этих расчётов возврат покупателю НДС при первой покупке квартиры уже не кажется благотворительной акцией государства...........
P.S. В реальности все примерно так и работает и большинство строительных фирм которые бравируют своими успешно сданными проектами не имеют в своём штате рабочих строительных специальностей, их нанимаю под честное слово за копейки и в большинстве случаев их попросту кидают, отсюда и качество строительства......
Только процентные ставки и зарплаты примерно одинаковые, а квартиры во Владивостоке дороже чем в Санкт-Петербурге
Значит там воруют лучше, подальше так сказать от столичных ревизоров...
Реальная история про отношения застройщика, которым выступает ипотечная компания Сxxxбанка и ген.подрядчика.
Сбанк находит подрядчика, который готов построить дом за 20000 руб. за кв.м., через месяц его выгоняют со словами "дорого".
Спустя несколько дней появляется новый подрядчик с ценой 40000 руб.
Всех все устраивает, все довольны.
Бред какой-то!
Откаты на каждом шагу просто охренительные! А тут про них весьма скромно!
Я полагаю что со всех этих движений государству достаётся 50тысч не больше и то чтоб не трогали. А может недоставться и вообще ничего, а через три года фирма съезжает в какое нибудь село в чечне или дагестане и ищи свищи.
А автору нужно занимать строительством, а не бухгалтерией. Бухгалтерия это не его.
Вообще пост не раскрывает тему полностью.
Сколько бы не ушло на строительство (хоть миллион, хоть десять), платить за весь "банкет" будет конечный потребитель.
Причины высоких цен на жильё: корупция; жадные агенства недвижимости, которые выкупают квартиры целыми подъездами, и продают по завышенным ценам.
Афффтар,жжет! :)
Профессор бухгалтерии :)
Сумма НДС оплаченной организации подрядчику принимается к вычету из суммы НДС полученной от заказчика. Т.е. Получил 1 000 000 (в т.ч. НДС 152 542,37), оплатил подрядчикам 900 000 (в т.ч. НДС 137 288,16). НДС к выплате в бюджет 152 542,37 - 137 288,16 = 15 254,21. Все остальное оплачивают подрядчики, субподрядчики и т.д., принимая к вычету сумму НДС с производственных расходов.
Налог на прибыль не упомянул :)
Это вариант если белый и пушистый, а если не совсем белый, то оставил на счету 1 000 руб и заплатил НДС 152,54 руб., оставшуюся сумму распределил на аренду офиса, выплаты ФОТ и т.д. Показал прибыль 10 руб. заплатил налог на прибыль 2 руб.
А оставшуюся сумму закинул на еще одного "подрядчика" и забрал наликом.
Это все условные цифры. Ген подрядчик срубает по жесткому в реале. А работяг в итоге субсубсубподрядчики просто кидают.
Ну тут, да, но за обналичку все равно банку придётся 10% отдать.
Садись, два!
С 1млн вложенных денег будет уплачено 153тыс НДСа (округлил) в сумме всеми участниками проекта: генподрядчиком, субподрядчиками, поставщиками, аудиторами и инспекторами.
А дорого потому что:
1. Стоимость земельного участка.
2. Стоимость подводных комм линий, а зачастую (в городах) и модификация "питающих" станций/подстанций
Да расчёт грубый, учтено не всё, но три цены от реально вложенных денег именно в строительство это минимум....
Суть поста не только в стоимости земли, инженерных сетей и коммуналки, а суть в том, что из выделенных на строительство и всю сопутствующую нагрузку (социалка, инженерия и т.д. и т.п.) доходит дай бог половина, а покупатель платит минимум три цены реальной стоимости жилья......
Это все с точки зрения затратной части. А есть еще спрос и он выше затратной части, иначе застройщики бы разорились. В прибалтике например во времена кризисов цены на недвигу падают, у нас в СПб и Мск не сильно заметно, взять хотя бы 2008 год.
какой бред....
афтор сходи побейся головкой об бетончик...
Дорожание жилья это государственная программа,а не рыночная и прочий бред что ты описываеншь
его уже завтра могут делать в 7 раз дешевле...но это НИКОМУ не нужно
работал и я в строительстве...
то чего видишь ты и то что такое реальность-это разные вещи
А, какую реальность видишь ты? Я делаю выводы лишь на основе цифр т.е. денег которые проходят через договорные отделы и которые доходят до производства и государства там нет.
И государство в коммерческом рынке бессильно, это равносильно тому если твой начальник придёт и скажет твоя зарплата теперь в 7 раз меньше и теперь ты работаешь в убыток и сам ищешь деньги на проезд до работы или оплату ЖКХ....
реальность,она плоская...
ты не знаком видимо с экономическим учением и школой карла мракса...
ну так вот хотяб сам подумай во сколько раз выросла ЗП?
а терь,подумай)))за счет чего???
точно так же растут цены на продукты,на жилье и прочие товары...
а то что воровали да перепродовали...Так это ВСЕГДА было и ВЕЗДЕ есть и сейчас..
Это простая рыночная экономика если быть кратким, то народ сам виноват в темпах инфляции, например кредиты.
Но ты так и не объяснил:
- как можно "уже завтра" уменьшить цены в 7 раз???
- что за государственная программа удорожания жилья (на чем основываются доводы)???
ох димарик димарик....как я тебе сейчас в двух словах обрисую экономическую модель?тых вообще не бум бум...какие кридиты?очнися...инфляция...
мама дорогая...
я тя спрсил...ты в курсе во сколько раз выросла ЗП?ты думаешь что это что то рыночное да?думаешь что за счет инфляции она поднялась в от 3 до 10 раз???
государственная программа,заключается естественно не в удорожании,она заключается в выравнивании цен с ЕС,ну там есть и дополнительные и местами конечно даже рыночные моменты...
вот у меня в городе строить не выгодно-нет спроса..да и много где его нету..точнее сказать-его ни где нету.он исскуственен..ни смотря на увеличившиеся ЗП ,людям жилье нахер не усралось..конечно когда оно тебе якобы действительно нужно,ты эмоционален и весь в интересе..но реально оно нахер не нужно 70-90% людей.уменьшить цены в 7 раз-да нехрен делать..и такие программы есть,чисто раз и в 7 раз..по конкурсу...
Особенно это объясняет разницу цен в Москве и в ближайшем подмосковье (5-10 км от МКАД).
А если самому строить ДОМ (целый дом!), то почему-то в 5 раз дешевле.
найми бухгалтера
Большего бреда сложно выдумать.
Автор, а скажите тогда, почему стоимость аналогичного жилья в Москве и скажем в Новомосковске Тульской обл. может отличаться на несколько порядков? Стоимость материалов и затраты непосредственно на строительство одинаковые, а иногда в Москве даже ниже (конкуренция в столице жестче).
Я думаю, что цена определяется спросом. Большинство граждан, заработавших н-ную сумму денег на просторах нашей родины, старается купить хоть плохонькую, пусть студию, но в Москве или Питере. И это объяснимо: инфраструктура, медицина, образование, отдых в мегаполисах лучше. Выше и зарплаты. Именно поэтому спрос всегда будет опережать предложение и цены будут только расти.
Единственным способом решения этой проблемы может быть развитие регионов. Вынесение производств и финансовых центров. Вынесение министерств. Когда подтянется уровень зарплат, то и инфраструктура тоже вырастет. Тогда и получится, что человеку жить в небольшом городе станет лучше: жизнь спокойнее, экология лучше, природа рядом, а медицина и отдых на уровне столиц. И зачем куда-то рваться?
"почему стоимость аналогичного жилья в Москве и скажем в Новомосковске Тульской обл. может отличаться на несколько порядков?" - коэффициент жадности разный.
Да жадность-то везде одинаковая. Только в Москве народ готов платить по 200т.р. за метр, а в Новомосковске нет. Зачем продавать дешево, когда могут купить дорого?
Тут рынок всё регулирует. и не так важно с какой целью приобретают жилью с инвестиционной или что бы жить. Спрос опережает предложение. Спрос падает, но он всё-равно выше предложения.
Здесь простая и понятная логика в г. Москва довольно таки развитая инфраструктура построенная за деньги налогоплательщиков т.е. не надо строить поликлиники, дет. сады, школы, лишние километры дорог это первое, а второе это спрос, а спрос рождает предложения, плюс ко всему обширный рынок труда.
- Если я построю новостройку в чистом поле, то она будет стоить дешево, но кто туда поедет? нет дорог, нет социалки, нет работы ...
Стоимость жилья на рынке и стоимость строительства – абсолютно разные вещи. Заказчик получил свой объект за 1млн., продать его он может хоть за 500млн. – нашлись бы желающие.
Весь расчет приведен это если полученные средства взять и обналичивать, и так будет делать каждая подрядная контора, в этом случае нет возмещения 18% НДС, или автор в дуще *****ед что такое НДС, просто слышал гдето
Заключаем договор на 1 000 000р.
Естественно с этой суммы уплачивается налог 18%,
итого у нас остаётся 847 457,63р.
К-АААА-А-К? Почему не 820 000р?
потому что 1 000 000 - это сумма ВКЛЮЧАЯ НДС
поэтому сумма без НДС выглядит так = 1000000/1,18
У нас в России несколько форм расчета НДС (кажется 5). В данном случае, так называемый, "НДС сверху" и его формула СУММА*18/(100+18)
Вы же применили "НДС включенный", который применяется гораздо реже и только для ограниченного типа предприятий.
автор намудрил с НДС по самое нехочу, а когда дочитал до возврата НДС покупателю, то стало ясно, что вообще не представляет себе, что такое НДС. Так что м и н у с !
отработав 5 лет в компьютерщиком составляя автоматизированные отчеты для бухгалтеров и экономистом я убедился что вообще мало кто способен понять НДС. За мою практику только один бухгалтер понимал на столько чтобы не ошибаться в расчетах.
но не понимать настолько, как автор, надо вообще не знать даже расшифровки))
"остаться в хорошем плюсе т.е минимум 50% к первоначальному миллиону будет накручено"
Именно!!! Во всём мире считается великолепным доходом 10-20%. А то и меньше (ипотеку вообще выдают под единицы процентов).
И только у нас в России "меньше 50%" никто не хочет работать.
вы не правы, ведь здесь нет расчета банковских процентов за пользование кредитных средств
по факту из этих 50% - процентов 40% уйдет на выплаты банку, не забывайте что квартиры уже давно не раскупаются как пирожки
1 - 10% я могу получить просто положив деньги в банк и не париться о рисках.
2 - если я накручу всего 20%, то получиться 1 200 000 уплачиваем НДС остаётся 1 016 949,15р, т.е. сверху 16 949,15.
Ну, что, прикольно. Собственно так и есть, я сам руковожу стройкой - подтверждаю.
Хорошо бы ещё добавить соцналог, отпускные и пенсионку для большей наглядности.
Вообще, лично я называю всю эту систему "круговорот шальных денег": девелопер поднял несколько десятков лимонов и купил Порше Кайен, яхту, построил хороший дом. Продавец Кайена, яхты и строители получили работу, нашли сбыт своим товарам и услугам и заработали денег. Заработав денег они пошли и купили Хонду Аккорд (или на чём они там ездят), и квартиры в ипотеку. То есть дали денег тому самому девелоперу.
Вот так и работает наша больная экономика.
Плохо только то, что деньги зарабатываются внутри страны а тратятся за рубежом.
То есть, условно, монтажник Вася Ниточкин заработал на стройке жилого дома денег, и поехал в Турцию. Там он их потратил. Отдохнул, а может быть и купил дом. Турки заработали, их экономика растёт за наш счёт, но они ничего не купят у нас, не дадут работу и не дадут сбыт товарам и услугам. Круговорот разорвался. Деньги безвозвратно утекли из страны.
Я уверен, что во многом поэтому Путин дал развернуть производство иномарок в России, развил Сочи и отжал Крым. И напугал санкциями всех. Вася Ниточкин теперь убоится покупать дом за границей потому, что в любой момент этот актив могут отнять а его самого не выпустить к собственному дому, ибо санкции.
Мне кажется смысл всех пертурбаций на мировой арене со стороны России заключается в том, чтобы перессориться со всеми и чтобы деньги зарабатывались за границей, на нефтегазе, а тратились только внутри. Изолируемся от всех, как Белоруссия и будем жить в шоколаде потому, что таки да - у нас есть нефть.
автор неправ. налоги и откаты 80%. остальное работа и материалы. в итоге объект выходит в 1.5-2 раза дороже. Или недострой и куча кинутых покупателей....
Почему не прав так и получилось за 500 000 построили за 1 500 000 продали. Вот тебе и твои 1,5 раза дороже.
А стоимость участка под строительство? Как правило именно эта сумма определяющая.