5k
7 лет назад · 4 фото · 1198 просмотров · 20 комментариев
И все-таки: новостройка или вторичка? (4 фото)
Метки: #Строительство #истории #новостройки
Статьи на данную тему часто возникают на просторах интернета и фишках, видимо, данная тема многих до сих пор интересует. Решил высказать свои мысли на данную тематику, возможно, кому-то это окажется полезно. Имею высшее строительное образование и опыт в обследовании зданий и сооружений более 7лет, думаю мои доводы за и против помогут вам сложить свое мнение. Букаф много, но и споры на эту тему долгие.
Начнем с определений. Новостройка – жилье, приобретая которое, вы являетесь первым собственником (не считая застройщика и гастарбайтеров, у которых там была бытовка). Вторичное жилье – жилье, приобретая которое, вы становитесь вторым и более собственником.
Есть люди, которые считают, что новостройка это то, что построено в 90-е и после, а вторичка построена во времена просветленного коммунизма. Они считают, что в то время и материалы были качественнее, и рабочие ответственнее, и даже прорабы не матерились.
Есть люди, которые считают, что новостройка это то, что построено в 90-е и после, а вторичка построена во времена просветленного коммунизма. Они считают, что в то время и материалы были качественнее, и рабочие ответственнее, и даже прорабы не матерились.
Нормативные требования на производство основных строительных материалов (кирпич, бетон, металл), на самом деле, за последние 20-30 лет не сильно изменились, изменилась экономика производства. Производитель не спешит утилизировать бракованные материалы, их продают без сертификатов подешевле экономным строителям. В связи с этим, на многих стройплощадках, особенно более низкого ценового сегмента, встречается использование низкокачественных материалов, особенно окон, дверей, материалов отделки. Материалы для несущих и ответственных конструкций обычно используют качественные, так как в случае обрушения виновного найдут и посадят, а сидеть никому не охота.
Учитывая, что в последние годы юридическая образованность граждан и организаций растет, деньги за некачественные материалы и услуги (работы) никто не торопится отдавать, а наоборот, требуют все максимально качественно и строго в срок. В связи с этим, застройщики все реже рискуют прибегать к сомнительной экономии и составляют более хитрые договора.
Жуть, кошмар, при Сталине такого не было. А действительно не было? После Великой Отечественной жилищный фонд страны был в ужасном состоянии, многие дома были разрушены. Задача строителей тогда была построить жилье быстро, ну а качество на втором месте. Да многие из тех домов («сталинки») стоят и сейчас, во многом благодаря мощным стенам и фундаментам, там запас прочности устранял недостатки по качеству строительных работ. Заводские материалы были качественные, хотя перекрытия, покрытия и перегородки, в большинстве случаев, делали деревянные и при замачиваниях они быстро приходили в негодность.
Именно в те времена, для увеличения скорости строительства и снижения его стоимости, началось развитие типового строительства и особенно панельного. Материалы типовых домов были заводского изготовления и имели хорошее качество, а вот качество работ по монтажу часто страдало, особенно заделка межпанельных швов.
Дома построенные в нашей стране в 90-е это рулетка, могут быть как качественно построенные из хороших материалов, так и халупы из вторично используемых и некачественных строительных материалов.
Вернемся опять к новостройкам. Новая квартира или дом конечно более долговечны и меньше нуждаются в текущем обслуживании и ремонте. Новая квартира, как и любой приобретаемый товар, имеет гарантию (5 лет). В случае выявления производственных дефектов, застройщик обязан их устранять. Но в случае, если вы являетесь первым владельцем квартиры, то именно вы и узнаете о всех дефектах и недостатках допущенных строителями. Хорошо если это мелкие недостатки отделки, а ведь могут быть и более масштабные, например: нерабочая вентиляция, промерзание стены и т.п. Замечательно, если вы все проверили при приемке квартиры и в дальнейшем не выявилось скрытых дефектов, а если вы что-то упустили? Например вы приняли квартиру летом, уже выполнили отделку, поставили мебель и радуетесь новому жилью, как вдруг наступают морозы и вы узнаете, что у вас промерзает стена – на ней конденсируется влага, образуется плесень, в квартире появляется запах подвала. Да строители устранят это, но сколько с этим возникнет проблем у вас? Потраченные время и нервы у нас сложно компенсировать даже через суд. Как правило, основные строительные дефекты выявляются и устраняются в первые годы эксплуатации.
При заселении в квартиру только сданного дома будьте готовы к тому, что заселяетесь не только вы, а также множество ваших свежеиспеченных соседей. В вашем доме будут постоянно заняты лифты, в самых неожиданных местах будут складированы отделочные материалы и строительный мусор, звуки перфоратора вы будете слышать каждый день, в вашем подъезде не будет закрываться дверь и постоянно будут заходить незнакомые люди (отделочники и прочие).
В общих чертах это все. Ниже хочу привести особенности некоторых новостроек, которые не являются дефектами и нарушениями, но могут вызывать ряд проблем.
Учитывая, что в последние годы юридическая образованность граждан и организаций растет, деньги за некачественные материалы и услуги (работы) никто не торопится отдавать, а наоборот, требуют все максимально качественно и строго в срок. В связи с этим, застройщики все реже рискуют прибегать к сомнительной экономии и составляют более хитрые договора.
Жуть, кошмар, при Сталине такого не было. А действительно не было? После Великой Отечественной жилищный фонд страны был в ужасном состоянии, многие дома были разрушены. Задача строителей тогда была построить жилье быстро, ну а качество на втором месте. Да многие из тех домов («сталинки») стоят и сейчас, во многом благодаря мощным стенам и фундаментам, там запас прочности устранял недостатки по качеству строительных работ. Заводские материалы были качественные, хотя перекрытия, покрытия и перегородки, в большинстве случаев, делали деревянные и при замачиваниях они быстро приходили в негодность.
Именно в те времена, для увеличения скорости строительства и снижения его стоимости, началось развитие типового строительства и особенно панельного. Материалы типовых домов были заводского изготовления и имели хорошее качество, а вот качество работ по монтажу часто страдало, особенно заделка межпанельных швов.
Дома построенные в нашей стране в 90-е это рулетка, могут быть как качественно построенные из хороших материалов, так и халупы из вторично используемых и некачественных строительных материалов.
Вернемся опять к новостройкам. Новая квартира или дом конечно более долговечны и меньше нуждаются в текущем обслуживании и ремонте. Новая квартира, как и любой приобретаемый товар, имеет гарантию (5 лет). В случае выявления производственных дефектов, застройщик обязан их устранять. Но в случае, если вы являетесь первым владельцем квартиры, то именно вы и узнаете о всех дефектах и недостатках допущенных строителями. Хорошо если это мелкие недостатки отделки, а ведь могут быть и более масштабные, например: нерабочая вентиляция, промерзание стены и т.п. Замечательно, если вы все проверили при приемке квартиры и в дальнейшем не выявилось скрытых дефектов, а если вы что-то упустили? Например вы приняли квартиру летом, уже выполнили отделку, поставили мебель и радуетесь новому жилью, как вдруг наступают морозы и вы узнаете, что у вас промерзает стена – на ней конденсируется влага, образуется плесень, в квартире появляется запах подвала. Да строители устранят это, но сколько с этим возникнет проблем у вас? Потраченные время и нервы у нас сложно компенсировать даже через суд. Как правило, основные строительные дефекты выявляются и устраняются в первые годы эксплуатации.
При заселении в квартиру только сданного дома будьте готовы к тому, что заселяетесь не только вы, а также множество ваших свежеиспеченных соседей. В вашем доме будут постоянно заняты лифты, в самых неожиданных местах будут складированы отделочные материалы и строительный мусор, звуки перфоратора вы будете слышать каждый день, в вашем подъезде не будет закрываться дверь и постоянно будут заходить незнакомые люди (отделочники и прочие).
В общих чертах это все. Ниже хочу привести особенности некоторых новостроек, которые не являются дефектами и нарушениями, но могут вызывать ряд проблем.
В новых домах мне не нравится использование материалов и технологий, которые сомнительно подходят для нашего климата. Например, строительство зданий с витражным остеклением, особенно в Сибири. Сопротивление теплопередаче окон и витражей в 6-7 раз меньше чем у стен, следовательно 1кв.м остекления теряет тепла как 6-7 кв. м стены. Микроклимат в таких помещениях очень нестабильный, температура возле окна всегда ниже, из-за разности температур могут возникать сквозняки даже при закрытых окнах. Летом тоже могут быть проблемы, если витраж с солнечной стороны, то в помещении будет парилка.
Также хочу вспомнить про различные новые технологии в строительстве, например вентилируемые фасады (керамогранитные и пр.). Понятно, что строить наружную стену из кирпича толщиной 1-1,5м (зависит от региона) дорого и непрактично. Поэтому, сейчас большинство стен выполняют с использованием слоя эффективного утеплителя (теплоизоляции), толщина которого на порядок меньше. Утеплитель размещают снаружи от основной стены, в связи с этим его нужно защитить от атмосферных воздействий (УФ-излучение, ветер, дождь), при этом обеспечить надежное крепление утеплителя к стене и заделку/перевязку швов утеплителя и ветрозащиты. Также нужно обеспечить соединение утеплителя и ветрозащиты стены с аналогичными слоями монтажного шва окна (либо других проемов) и с расположением самого окна. Чем больше используется технологических процессов и материалов, тем больше вероятность брака в материале и в работе. Насколько долго и эффективно будут служить эти конструкции в целом покажет время, но местные дефекты выявляются довольно часто.
Надеюсь выразил свои мысли ясно и доступно. Конечно, все дома разные и в частных случаях могу сильно отличаться. Работаю в основном в Новосибирске и конечно в большей мере основываюсь на том, что вижу в своем городе, возможно в вашем городе все иначе. Всем спасибо, до свидания.
Метки: #Строительство #истории #новостройки
Везде одинаково. Экономят, а расплачиваются люди
Слишком мало вводных и слишком много нюансов для холивара.
У нас полюбили эти материалы. Делается быстро, экономия на наружных стенах. В итоге я наблюдаю постоянно коробящийся и отваливающийся пластиковый сайдинг. С вентилируемыми фасадами тоже большие сомнения. Ветрозащитная пленка под панелями не вечная, да еще может быть натянута неправильно или с дефектами. Косой дождь мочит через щели в панелях минвату через дефекты пленки. Это все осенью и зимой замерзает, превращая утепление в фикцию. Адская тяга между панелями и стеной (видео как раз про это). Кроме того, предполагаю, что оцинкованный профиль, на котором держаться панели, долговечен, но не вечен. И панелепад неизбежен.
Ну вот про вентилируемые фасады вы сами все и написали
У меня новостройка с панелями, соседние старые дома тоже обделали такими. Отваливаются и падают часто
В смысле, я был слишком оптимистичным, говоря, что это БУДЕТ? Оказывается, уже ЕСТЬ?
"строительство зданий с витражным остеклением, особенно в Сибири. ... Микроклимат в таких помещениях очень нестабильный, температура возле окна всегда ниже,... Летом тоже могут быть проблемы, если витраж с солнечной стороны, то в помещении будет парилка."
Зато в помещениях с большим остеклением и дополнительным отоплением, иногда, даже в зимний период можно сэкономить на отоплении помещения за счет солнечного обогрева.
Мы выполняли такой алгоритм (работаю с автоматикой) по регулированию подачи теплоносителя через радиаторы отопления (или холодоносителя через системы кондиционирования) с учетом температуры в помещении от комнатного датчика температуры.
Понятно, что оборудование дорогое, но система себя окупает со временем...
Это все усложняет систему человеческого жилища, его функционирование начинает зависеть от большего количества различных подсистем. Как правило срок службы этих подсистем меньше чем срок службы самого здания, что требует еще больше затрат на эксплуатацию жилья.
Анекдот вспомнился: Продает один мужик квартиру типа "умный дом". Пришел покупатель смотреть и захотелось ему в туалет.
М - Вон дверь туалет.
П - А она не открывается.
М - А ты просто свет не включил.
Зашел покупатель, справил нужды, дергает дверь, а она опять не открывается.
П - Дверь опять не открывается.
М - А ты не смыл.
Покупатель смывает, дверь открывается, он выходит.
П - Слушай мужик, ну такая классная квартира, почему продавать решил?
М - Да понимаешь где живем, то воды весь день нет, то электричества.
Затраты на эксплуатацию? Хм...
Приходишь домой, тепло, уходишь, тепло... Ничего не эксплуатируешь, всё работает.... Зато счета на отопление приходят вовсе не космические!!!
Если что-то и может сломаться, то любой ПЛК, который сможете купить, можно настроить на алгоритм теплосбережения!
Имел ввиду обслуживание и ремонт. Все системы со временем начинают давать сбои и ломаться. Чем систем больше, тем обслуживать и ремонтировать их сложнее и затратнее.
Жил в многоэтажном 6-ти подъездном доме 80-х годов... Так вот первые подъезды были сделаны достаточно хорошо, а вот последние... Видимо не успевали в срок "сдать" этот дом... Паркет сырой и очень скрипучий, проводка из кусков, причем ввод медный, а на розетки приходит алюминий... Сквозные дыры в стыках панелей... Вот вам и советское строительство...
не знаю как где, но в нашей деревне (краснодар) новостройки практически все в ипенях, если работать не рядом, что очень маловероятно, то тратить только на дорогу минимум 40 часов в месяц, т.е. в год почти три недели своей жизни выкидывать на пробки, не для всех это.
Вот по этой же причине к примеру, сгорела новостройка у которой фасад должен быть из негорючих материалов. Это хорошо что еще не заселена была.
что за приемная комиссия? рабочая и государственная давно отменены. органы госстройнадзора выдают заключение о соответствии построенного объекта тех регламентам, проектной документации, строительным правилам, нормам... если госстройнадзор принял с нарушением градкодекса, то пишите в прокуратуру. они там очень любят такие дела
Спасибо!
Утеплитель там горит, который должен быть негорючий
Весь порядок ввода дома в эксплуатацию выкладывать не буду....размещу только часть о которой вы говорите:
.........На следующем этапе собирается комиссия, в состав которой включается целая группа специалистов в сфере пожарной, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности. Их задача проверка дома на факт соответствия действующих в 2016 году требованиям, после чего должен быть подписан проверочный акт.
Далее работниками ГАСН формируется другой акт, подтверждающий, что построенный дом и квартиры в частности соответствуют информации, прописанной в проекте на строительство. Только после этого порядок ввода подразумевает начало сбора пакета бумаг, о которых упоминалось выше.
На практике ввод дома может происходить по другой схеме. Например, после завершения строительных работ на объект приезжают сотрудники службы стройгоснадзора, которые проводят ревизию дома и каждой квартиры на факт соответствия документации и действующим нормам. Если обнаружены недостатки, то они находят отражение в соответствующем предписании (акте).
До момента, пока все обнаруженные проблемы не будут устранены, ввод в эксплуатацию невозможен. Вот почему процесс ввода дома может занять больше времени, чем на начальном этапе планирует застройщик. Даже опытные строительные компании попадают в ситуации, когда ввод приходится отложить на один-два месяца, а то и на целый квартал.
Весь текст здесь: http://stroimprosto-msk.ru/stati/vvod-mnogokvartirnogo-doma-v-ekspluataciyu-poshagovaya-instrukciya-dlya-zastrojshhika/http://stroimprosto-msk.ru/stati/vvod-mnogokvartirnogo-doma-v-ekspluataciyu-poshagovaya-instrukciya-dlya-zastrojshhika/
если вы хотите поговорить про порядок ввода объекта в эксплуатацию, то сначала изучите законодательство в области градостроительной деятельности и нормативные документы в сфере строительства.
ссылаться на данный сайт застройщика совсем неуместно.
наверное "специалисты" данной организации совсем не знают (либо делают это умышленно для повышения "облика" надежности своей организации перед общими массами), что при вводе объекта в эксплуатацию жилого дома экологический надзор не проводится, а пожарный и санитарно-эпидемиологический надзор строительства, в настоящее время, входит в обязанности органа уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора.
застройщик может внутри своей организации создавать при приемке любые комиссии с любым набором специалистов - честь тогда и хвала ей если он так делает, однако при сдаче объекта в эксплуатацию это не актуально, т.к. надзор за качеством строительства ведут (и его достаточно): строительный контроль заказчика и подрядной организации (ПП РФ №468, ГрК РФ. ст. 53), орган госстройнадзора (ПП РФ №54, ГрК РФ. ст. 54). Порядок ввода прописан в ГрК рФ ст.55, там же и набор документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Заметил, в статье на которую вы ссылаетесь, очень много слов и словосочетаний менеджеров, но никак не специалистов в области строительства.
как то так... сам был и в службе заказчика и в органах госстройнадзора в определенном федеральном ведомстве, по образованию инженер строитель, стаж - 20 лет (без учебы), так что знаю о чем говорю