Приемка квартиры

Статья познавательная: букаф много, картинок нету.
Кто-то скажет: можно вызвать профессионалов с опытом и необходимыми инструментами, но профессионалы не работают даром и хочется знать, не станет ли это пустой тратой денег.
Начну с банального: внимательно читайте договор на покупку квартиры или долевого участия, какие ништяки обещает вам застройщик. Внимание следует уделить таким пунктам:
- предусмотрена ли договором отделка;
- если отделка предусмотрена, то в каком объеме и какое качество этой отделки предусмотрено (раздел 7 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», особенно таблицы 7.4 и 7.5);
- предусмотрена ли установка внутриквартирных перегородок (сейчас часто стали встречаться варианты, когда застройщик не ставит перегородки);
- предусмотрена ли установка стяжки;
- предусмотрена ли установка стального входного блока или ставится только строительная дверь;
- предусмотрена ли разводка труб водоснабжения и канализации;
- предусмотрена ли установка санитарно-технических устройств;
- предусмотрена ли установка выключателей и розеток.
К договору обязательно должен быть приложен план квартиры, изучите и его тоже.

В начале, решите для себя, для чего вы ищите дефекты: «хочу комфортную для жизни квартиру» или «хочу наказать застройщика и вернуть часть своих кровных». В первом варианте рассмотрим недостатки и дефекты, которые могут оказывать значительное влияние на условия проживания. Второй вариант, это поиск всех недостатков в квартире, даже незначительных, которые могут не влиять на условия проживания, но нарушают какие-либо нормативные требования, а следовательно вы можете признать, что вам передали квартиру «ненадлежащего качества». Для второго варианта желательно привлекать профессионалов, они лучше знают какие дефекты и где искать, а также обладают необходимыми навыками и инструментами.
Сегодня мы рассмотрим те недостатки, которые могут оказывать значительное влияние на условия проживания, наиболее часто встречаются и которые из них вы можете выявить самостоятельно, без использования специальных инструментов.
Теперь перейдем к непосредственному изучению квартиры. Начнем по порядку. Вы подошли к квартире, первое, что мы видим – входная дверь. Если застройщик в договоре указал, что дверь временная, строительная и т.п., то установка нормальной двери это уже ваша забота. Если договор предусматривает установку наружного дверного блока, то данный блок должен быть пригоден к полноценной эксплуатации и соответствовать требованиям ГОСТ. Входные блоки, как правило, устанавливают стальные. Осмотрите дверь на наличие царапин, повреждений, трудноудаляемых загрязнений. В ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» сказано: «Поверхности стальных элементов коробок и полотен не должны иметь трещин, механических повреждений, раковин, искривлений, ржавчины. На лицевых поверхностях стальных элементов допускаются незначительные местные углубления, риски, волнистость глубиной до 0,5 мм, не снижающие функциональных свойств и качества изделий». Проверьте, как работают запирающие устройства двери, как происходит закрытие и открытие полотна. В ГОСТ сказано: «Запирающие устройства должны обеспечивать надежное запирание открывающихся элементов дверных блоков. Открывание и закрывание должны происходить легко, плавно, без заеданий. Конструкции запирающих устройств и петель должны обеспечивать плотный и равномерный обжим уплотняющих прокладок по всему контуру уплотнения в притворах».
Дверной блок должен защищать квартиру от незаконного вторжения, следовательно, он должен быть прочным и жестким. Полотно должно быть устойчиво к нагрузкам. Если вашу дверь болтает от сквозняка и вскрыть ее можно консервным ножом, то качество этой двери явно не соответствует нормативным требованиям.
Можно проверить наличие крепежных элементов (как правило, они закрыты заглушками), так как крепить стальные дверные блоки к стене монтажной пеной нельзя. Если дверь сама открывается или закрывается, то возможно она установлена с отклонением от вертикали, а возможно просто сквозняк.

Дверь осмотрели, пошли дальше. Вот мы и в квартире, здравствуйте, голые пыльные стены и грязные полы, на вас мы посмотрим позже. Ведь главное что? Главное посмотреть какой вид открывается из окна! Не нравится вид? Присмотритесь к стеклу, может проблема в нем. Стекла не должны иметь трещин, посечки, царапин. Загрязнения, не удаляемые средствами для мытья стекол, также являются дефектом. Такими загрязнениями являются пятна монтажной пены, застывший цементный раствор, краска. Аналогичные загрязнения должны отсутствовать на створках и коробке. Стеклопакеты не должны иметь внутри конструкции конденсата влаги и загрязнений.
Откройте оконные створки во всех предусмотренных положениях. Поворот ручек, открытие-закрытие створок должны быть плавными без заеданий и не должно требовать больших усилий. Если принимаете зимой или просто в ветер, то поводите рукой по периметру закрытой створки – самый простой способ найти продувание через притвор. На внутренней поверхности профилей рамы и створок не должно быть конденсата, на поверхности стекла конденсат допускается, но не должно быть льда.
На наружной поверхности оконных блоков, в нижней части должны быть отверстия для отвода воды из внутренних полостей. Оконный слив (отлив) должен быть закреплен ниже данных отверстий.
Если монтажные швы окон (промежуток между краем рамы и проемом) не закрыты отделкой, осмотрите их. Требования к монтажным швам смотрите в ГОСТ 30971-2012. Изнутри шов должен быть закрыт пароизоляционным слоем, для этого, в основном, сейчас используют обмазочные герметики. Пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков. Под слоем пароизоляции скрыт слой теплоизоляции, обычно это монтажная пена. Заполнение монтажного зазора теплоизоляционными материалами должно быть сплошным по сечению, без пустот и неплотностей, разрывов, щелей и переливов. Расслоения, сквозные зазоры, щели, а также раковины размером более 6 мм не допускаются.

Пока мы не закрыли окна, перейдем к вентиляции. Найдите прямоугольные дырки в верхней части стен санузла и кухни, скорее всего это вентиляция. Она предназначена для удаления воздуха и влаги из помещения, следовательно, ее работоспособность проверить легко – поднесите к отверстию пламя зажигалки или лист бумаги, пламя должно наклониться в сторону отверстия, а лист прилипнуть к отверстию. Делать это надо при открытом окне, если нет приточных клапанов, иначе, даже исправная вентиляция не будет вытягивать воздух.

Вот мы и добрались до стен. Наружные стены на промерзаемость проверяют инструментально и зимой. Без инструментов проверить можно, но когда на стенах образуется конденсат и плесень, а такое происходит не часто. Согласно СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», нормируемый температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности наружной стены составляет 4°С; в углах и откосах температура внутренней поверхности должна быть не ниже точки росы. Для тех, кто не знает: точка росы - температура, при которой начинается образование конденсата в воздухе с определенной температурой и относительной влажностью.

Теперь смотрим на стены, отделяющие вашу квартиру от соседей. От данных стен все хотят одного – хорошей звукоизоляции, ведь порой сложно объяснить ребенку, что тётю за стенкой не убивают и ей не больно, а совсем наоборот. Хотя понять принципы образования, распространения, преломления и поглощения звуковых волн тоже нелегко. Ведь распространение звуковых волн зависит не только от того как громко и с какой частотой за стенкой кричит тётя, многое зависит от конструкций ограждающих вашу квартиру от квартиры этой несчастной женщины. А теперь серьезней, согласно СП 51.13330.2011 «Защита от шума», индексы звукоизоляции воздушного шума перекрытиями и стенами между квартирами должны быть не менее 52дБ. Лучше всего подходят плотные массивные материалы, чем толще- тем лучше. Лучше всего - когда межквартирная стена выполнена из кирпича толщиной от 250мм, железобетона от 180мм (если монолит от 200). Звукоизоляция стен из газобетона сильно зависит от плотности, но визуально вы не определите плотность использованных блоков. Желательно использовать газобетон плотность больше 600кг/м3 и толщиной стены от 250мм.
Измерить толщину стен в натуре сложно, но можно запросить у застройщика показать чертеж, где это указано. Обычно это архитектурные чертежи (раздел АР), либо КЖ.
Отдельно упомянем звукоизоляцию перекрытий, воздушный шум они гасят неплохо, а вот ударный шум это отдельная головная боль. Расчеты изоляции ударного шума дело муторное, делают его проектировщики или нет, ответить затрудняюсь. В самом СП 23-103-2003 «Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий» в пункте 4.11 сказано следующее: «Для существенного повышения изоляции ударного шума рекомендуется применение ворсовых, ковровых и т.п. покрытий полов, а также линолеумов со вспененными слоями, прошедших соответствующие акустические испытания и показавших достаточную эффективность». В-общем, если не хотите слышать соседей сверху, вам необходимо убедить их выполнить полы со слоем звукоизоляции и постелить ковры.

Внутренние стены и перегородки квартиры должны быть ровные, допуски отклонений зависят от использованных материалов, в основном указаны в СП 70.13330.2012.
Требования к штукатурке и шпатлевке стен смотрите в таблицах 7.4 и 7.5 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Качество штукатурного покрытия по СП определяют двухметровой рейкой, если у вас такой нет, то можно использовать строительный уровень размером поменьше или, в крайнем случае, просто ровный брусок или рейку. Проверить ровность прибора можно приложением натянутой нити или лески, точность низкая, но при наличии больших отклонений хватит. Большие отклонения от вертикали можно измерить с помощью отвеса (нить и подвешенный грузик). Аналогичные средства можно использовать для проверки облицованных поверхностей, а также стяжек и полов, требования к ним приведены в том же СП.
Шпатлевку проверяют визуально с использованием бокового света, для чего вполне можно использовать фонарик в телефоне.

Трубы водоснабжения и канализации проверьте на отсутствие протечек, проверьте работоспособность всех вентилей и кранов, ведь на инженерное оборудование гарантийный срок может быть уменьшен до 3 лет. Стояки должны быть установлены вертикально, отклонение не более 2мм на 1м длины.
Для проверки исправности электропроводки освещения можете принести с собой лампочку, если их установка не предусмотрена, и любой электроприбор для проверки розеток. Розетки и выключатели не должны болтаться и выпадать.
Основное рассказал. Хотите подробнее – почитайте приведенные нормативы. Будут вопросы – пишите, если знаю, то отвечу.